近年來，隨著鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，許多農(nóng)村自建房改（擴(kuò)）建后用作飯店、旅店、超市等經(jīng)營場所，這些自建房往往缺乏專業(yè)設(shè)計，施工不規(guī)范，安全隱患突出。
哪些房屋屬于自建房？自建房有沒有產(chǎn)權(quán)？建設(shè)自建房應(yīng)當(dāng)履行哪些手續(xù)？在使用用途上又有哪些限制？北京市昌平區(qū)人民法院楊杰法官為我們講解與自建房相關(guān)的法律問題。
問：什么是自建房？其是否具有合法的產(chǎn)權(quán)？
答：嚴(yán)格地講，自建房并不是一個法律概念，實(shí)踐中是指擁有土地使用權(quán)的單位或個人，為滿足自己的生產(chǎn)生活需要，自己組織并通過雇傭他人施工而建造的房屋和建筑，具備自建、自住、自管特征，一般可以分為居民自建房和農(nóng)民自建房。自建房是否能夠擁有合法的產(chǎn)權(quán)，要看其是否履行了規(guī)劃和審批手續(xù)，對于未辦理規(guī)劃和審批手續(xù)而建設(shè)的房屋，應(yīng)屬于違法建設(shè)。
問：自建房應(yīng)當(dāng)履行何種規(guī)劃審批手續(xù)？需要提交什么材料？
答：我國城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)的，建設(shè)單位或個人應(yīng)向相關(guān)部門申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計方案等材料；在鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)原有宅基地上進(jìn)行住宅建設(shè)的，需要申請并取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或個人在取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證后，方可辦理用地審批手續(xù)。
問：自建房在建設(shè)過程中應(yīng)當(dāng)注意哪些問題？
答：依照我國土地管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法、建筑法及《關(guān)于加強(qiáng)村鎮(zhèn)建設(shè)工程質(zhì)量安全管理的若干意見》的規(guī)定，自建房有以下幾個問題需要注意：
農(nóng)民自建房不準(zhǔn)修建高層房屋?？山ㄔO(shè)層數(shù)由各地根據(jù)情況自行規(guī)定，一般不允許建三層以上房屋。
建設(shè)高層房屋的住宅承建方需要具備相應(yīng)建筑從業(yè)資質(zhì)。自建低層住宅是指兩層（含兩層）以下住宅。農(nóng)民自建兩層（含兩層以下）的住宅，承建方可以不具備建筑從業(yè)資質(zhì)；建三層（含）以上的住宅，承建方必須具備相應(yīng)的建筑從業(yè)資質(zhì)。同時，還要注意以下幾點(diǎn)：
不準(zhǔn)未批先建。建房前，應(yīng)先由建筑公司或?qū)I(yè)施工團(tuán)隊出具施工圖紙，并向所屬政府遞交申請，經(jīng)過審批后才可以動工，不得邊批邊建。
不準(zhǔn)超面積標(biāo)準(zhǔn)建造。在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建房的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照審批面積建房。農(nóng)村自建房實(shí)行“一戶一宅”原則，占地面積一般由地方土地管理法規(guī)作出規(guī)定。
不得少批多建。不得超出審批的范圍占地建設(shè)住宅，否則將被相關(guān)行政機(jī)關(guān)按照土地管理法的規(guī)定認(rèn)定為違法建設(shè)，若不自行拆除將會被強(qiáng)制拆除。
不準(zhǔn)隨意翻修翻建房屋。翻修翻建舊房、危房時，需要向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者村委會遞交申請，審批通過并取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證后才可以動工。
不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，不得影響相鄰建筑物的通風(fēng)、采光等。
問：自建房的使用用途有哪些限制？
答：民法典第二百七十九條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)定，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。土地管理法也明確規(guī)定，國家實(shí)行土地用途管制制度。使用土地的單位和個人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。所以自建房僅僅是房屋自建，依然不準(zhǔn)擅自改變用途。比如在宅基地上自建房屋，其目的是保障農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員基本居住需要，僅限于建造個人住宅，不允許在宅基地上建設(shè)工廠、“小產(chǎn)權(quán)房”或經(jīng)營性用房。
問：非本村村民可以購買宅基地上建設(shè)的自建房嗎？
答：宅基地是法律為了保護(hù)本村村民基本的居住條件而設(shè)定，非本村村民不得購買宅基地用于建造房屋，這是法律嚴(yán)格禁止的，除非其依法將戶口遷入該村，并取得了該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格。
問：由于違規(guī)對宅基地上的自建房進(jìn)行翻建擴(kuò)建，導(dǎo)致鄰居房屋產(chǎn)生安全隱患，應(yīng)該如何維權(quán)？
答：此種情況屬于相鄰關(guān)系糾紛。民法典第二百九十五條規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全。如果協(xié)商不成，可以向法院提起訴訟，由法院啟動司法鑒定程序，對損害的成因和損失的金額進(jìn)行鑒定后依法判決。
據(jù)《法治日報》
責(zé)編：瘦馬 編審：陳向黨 終審：汪中東
